Les principales méthodes d'expertise

PAR COMPARAISON

Cette méthode consiste à rechercher des références de transactions, les plus récentes possibles, pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable au bien objet de l’expertise. La valeur vénale est alors attribuée après analyse de ces ventes.

PAR RECONSTRUCTION

Cette méthode consiste à apprécier séparément la valeur du terrain, et celle du bâti. De manière mathématique, on peut poser : valeur de l’ensemble = valeur du terrain + valeur des constructions.La valeur du terrain est déterminée à l’aide de la méthode par comparaison.La valeur des constructions correspond au coût de reconstruction du bâti, à l’identique, diminué d’un pourcentage pour tenir compte de sa vétusté (en fonction de l’état du bien).

CAPITALISATION DU REVENU

Cette méthode consiste à apprécier la valeur de l’immeuble en fonction d’un revenu, correspondant soit au loyer annuel réel (hors taxes et hors charges), soit un loyer de marché théorique qui pourrait être obtenu. Le loyer théorique est obtenu en étudiant le marché, en s’appuyant notamment sur des études de valeur locative.

BILAN PROMOTEUR

Cette méthode consiste à déterminer la valeur du terrain acceptable par un promoteur en fonction de l’opération immobilière envisagée. Il peut s’agir soit d’évaluer un terrain nu en zone urbanisée, ou bien un terrain encombré on parlera alors de récupération foncière.

Méthodes par comparaison 

Cette méthode consiste à rechercher des références de transactions, les plus récentes possibles, pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable au bien objet de l’expertise. La valeur vénale est alors attribuée après analyse de ces ventes.

Méthodes par reconstruction

Cette méthode consiste à apprécier séparément la valeur du terrain, et celle du bâti. De manière mathématique, on peut poser : valeur de l’ensemble = valeur du terrain + valeur des constructions.La valeur du terrain est déterminée à l’aide de la méthode par comparaison.La valeur des constructions correspond au coût de reconstruction du bâti, à l’identique, diminué d’un pourcentage pour tenir compte de sa vétusté (en fonction de l’état du bien).

Méthodes par capitalisation du revenus

Cette méthode consiste à apprécier la valeur de l’immeuble en fonction d’un revenu, correspondant soit au loyer annuel réel (hors taxes et hors charges), soit un loyer de marché théorique qui pourrait être obtenu. Le loyer théorique est obtenu en étudiant le marché, en s’appuyant notamment sur des études de valeur locative.

Bilan promoteur

Cette méthode consiste à déterminer la valeur du terrain acceptable par un promoteur en fonction de l’opération immobilière envisagée. Il peut s’agir soit d’évaluer un terrain nu en zone urbanisée, ou bien un terrain encombré on parlera alors de récupération foncière.

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Si une simple estimation peut être réalisée par tout professionnel immobilier compétent le terme « expertise en évaluation immobilière » correspond à la prestation d’un expert en immobilier répondant à certaines conditions.

L’expert immobilier détermine avec exactitude la valeur d’un bien immobilier à une période donnée après analyse de nombreuses pièces et éléments.

La mission de l’expert implique la rédaction d’un document d’expertise, dans lequel les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur sont pris en compte conformément au contrat d’expertise préalablement établi.

A la différence de l’avis de valeur réalisé par certains professionnels de l’immobilier, l’expert en évaluation immobilière ne se contente pas d’affirmer un prix de vente ; la valeur vénale du bien doit être démontrée et justifiée. 

Pour un particulier, l’intervention d’un expert en évaluation immobilière deviendra nécessaire suite à un accident de la vie (succession, liquidation d’un régime matrimonial…), en cas de vente de part de SCI, ou encore dans le cadre d’un prêt relais ou d’une hypothèque.

Plus sûre qu’une estimation d’agence immobilière et plus détaillé qu’un avis de notaire, l’expertise prend la forme d’un rapport formel engageant la responsabilité de l’expert. Seul le rapport d’expertise est opposable aux tiers.

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Le prix est la contrepartie monétaire d’un bien dans un processus volontaire d’échange, tandis que la valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.

La valeur vénale (ou locative) est donc un montant estimé plutôt qu’un prix de vente prédéterminé. L’expert doit prendre en compte des hypothèses réalistes compte tenu des conditions du marché et le comportement de ses acteurs à la date de la valeur.

La valeur est fondée sur l’utilisation optimale du bien immobilier. Ainsi de déterminer cette utilisation optimale l’expert doit prendre en considération :

  • Les usages auxquels le bien se prête compte tenu de sa configuration, sa localisation son aspect…
  • Toute restriction ou possibilité juridique ou administrative(zonage du bien selon le PLU, situation environnementale…)
  • La faisabilité de l’usage sur le plan financier, en prenant en compte les dépenses et le calendrier nécessaire pour effectuer un changement d’usage (prise en compte de la rentabilité).

Toutefois, le bien objet de l’expertise est estimé en prenant en compte son état à la date de la valeur.

Le prix est la contrepartie monétaire d’un bien dans un processus volontaire d’échange, tandis que la valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.

La valeur vénale (ou locative) est donc un montant estimé plutôt qu’un prix de vente prédéterminé. L’expert doit prendre en compte des hypothèses réalistes compte tenu des conditions du marché et le comportement de ses acteurs à la date de la valeur.

La valeur est fondée sur l’utilisation optimale du bien immobilier. Ainsi de déterminer cette utilisation optimale l’expert doit prendre en considération :

  • Les usages auxquels le bien se prête compte tenu de sa configuration, sa localisation son aspect…
  • Toute restriction ou possibilité juridique ou administrative(zonage du bien selon le PLU, situation environnementale…)
  • La faisabilité de l’usage sur le plan financier, en prenant en compte les dépenses et le calendrier nécessaire pour effectuer un changement d’usage (prise en compte de la rentabilité).

Toutefois, le bien objet de l’expertise est estimé en prenant en compte son état à la date de la valeur.

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